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滨江人注意!装修标准6000元/㎡已成历史,大批豪宅“套路”入市!

12月,杭州楼市预售证开闸,一批新增房源准备入市。从新领出预售证的楼盘名录来看,一些高地价项目也将在年底集中推新,如信达滨江·壹品、信达中心·杭州壹号院等。

2016年土地市场的疯狂,掀开了2017年楼市热潮的序幕。今年,前两年出让的地块陆续上市,但在限价政策的影响下,很多项目难以备出“理想的”预期价,更多的是选择"长时间待机"。

时至年底,这种情况似乎有所改变!

豪宅积极备案准备入市

精装标准9800元/㎡创历史新高

从11月底开始,杭州楼市以每周平均近4500套新增房源的速度放量,其中不乏一些高端豪宅项目:信达滨江·壹品、信达中心|杭州壹号院、绿城凤起潮鸣、融创·宜和、合景·天銮等高端改善盘......杭州豪宅似乎进入到了年底的冲刺阶段,有两千多套房源即将扎堆入市。

以上新领出预售证的高端改善盘中,不少都曾是板块的高价地块,如信达滨江·壹品、融创·宜和园等。信达中心|杭州壹号院当时以123.18亿元的金额刷新了杭州土拍市场的总价最高记录。

一年半之后,杭州壹号院领出的首张预售证,毛坯单价在37000-46000元/㎡,精装标准6000元/㎡,整体价格是其21575.78元/㎡的楼面价的2倍有余。信达滨江·壹品更是领出自限价以来首张毛坯突破“5万”均价的预售证,整体均价70000元/㎡左右,其中装修价7800元/㎡。

△信达中心|杭州壹号院一房一价示意图

12月22日,杭州最贵楼面价项目绿城凤起潮鸣也拿出首张预售证,含307套酒店式公寓及25套住宅,酒店式公寓毛坯单价34000-50000元/㎡,装修价高达7800元/㎡,住宅毛坯单价54000-82000-元/㎡,装修价9800元/㎡,创下了有史以来的最高价,豪宅精装标准最高价被不断刷新。

备案价紧贴保本房价

部分高端盘卖房有套路

在部分预售证身上,已经可以看到“房价参照地价”的规律,但也有部分高价地块备案价是紧贴保本房价甚至可能是亏本销售以达成跑量的。

据悉,普通房企拿地的一年期财务成本约为7%-8%,项目前期耗时越久财务成本越高,建安成本约为4000-8000元/㎡,项目配置越高,这一成本也更高。此外,开发商还需要承担12%的各项税费及其它成本。

以此,我们计算房企拿地一年后销售的保本房价约等于(成交楼面价*1.07+4000)/0.88。申花板块的融创·宜和园、首开杭州金茂府、融信公馆·ARC等几个项目楼面价均超3万/㎡,46000-48000元/㎡的售价其实已紧贴保本房价。其中,融信·宜和园34028元/㎡的楼面价是在售项目中最贵的,或有部分房源亏本在售。有项目相关人员坦言表示,拿地成本过高,并没有多少利润空间。

图:快房网 大老哥

今年“开盘售罄”、“全款优先”的市场背景下,不少优质购买力被提前收割,新入市的高端盘想要在明年诸多高价地进入市场之前抢占先机,也在开始绞尽脑汁了。除了售价紧贴成本价,更是使出了各种销售手段,如房价与板块最高地价相比,拉高客户心理预期。“我们的售价仅比附近4万+楼面价的地块贵5000元一平”申花某销售员介绍道。

在探访一些高价盘的销售情况时,我们也发现一些更为“套路”的销售手段。某盘在新推一批房源后,对外宣传已卖得差不多了,但拓客电话依旧不断在打,售楼处的房价表大多都被贴上了红条暗示已售,但只要客户表示出购买意向又对可选房源表示不满意时,销售立马表示有几组关系户房源不错,只是预定了还没付钱,客户要是想要可以申请,并催促尽快下单。

2018诸多高地价地块入市多少才不亏本销售?

曾经杭州一些高价地块有过退地、开盘难卖等遭遇,近两年杭州楼市大好,各板块地价频被刷新,早些年拍出的高价地才陆续解套。面对气势高涨的土地市场及对杭州未来大好的预期,开发商似乎容易忘记过去的“教训”。

2017已是尾声,2018年杭州楼市还将迎来更多高价地的入市,未来这些高地价盘会以什么样的价格入市,卖什么样的价格才不亏本呢?我们汇总了近两年成交楼面价在3万/㎡以上的项目,预估其保本价,以供购房参考。

注:建安成本统一为6000元/㎡,仅按楼面价计算,自持比例及商业部分不考虑在内。

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